전세계약서 작성 방법 법적 효력 주의 확인 사항 한방정리 및 양식 무료 다운로드

전세계약서 쓰는 법

 

여전히 집을 사기에는 너무 가격이 높고, 그렇다고 월세로 들어가자니 매 달 나가는 금액이 아까운 데다 만만치도 않아서, 전세를 알아보시는 분들이 매우 많습니다. 하지만, 전세사기 여파로 인해 계약에 대한 두려움이 있으신 분들을 위해 이번 포스팅에서 전세계약이란 무엇이고 계약을 하면서 필수로 어떤 부분을 확인한 뒤 작성 해야 하는지에 대한 기본 내용을 자세하게 총정리해드리도록 하겠습니다.

 

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전세계약서 뜻 구성 체크리스트 법적 효력 작성 방법 및 주의 사항

 

이전 포스팅을 통해서 월세를 계약할 때 주의 하실 점과 계약서 양식을 전달해 드렸듯이, 이번 포스팅에서는 전세와 관련된 모든 부분을 통해 전세를 알아보고 계시는 중이라면 반드시 사전에 익혀야 하는 내용을 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

전세계약이란 ?

 

전세계약서 샘플 예시 서식

 

우선 전세 계약은 우리나라에서 고유하게 발달한 임대차 형태로, 임차인(세입자)이 전세금을 지급하고 임대인(집주인)의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라, 사용 및 수익 하는 것을 증명하는 계약을 의미합니다. 이런 전세권에 있어 전세금은 전세권자가 설정자에게 교부하는 금전으로 전세권이 소멸함과 동시에 이에 대한 전액을 반환 받는 것을 원칙으로 합니다.

 

전세 계약 전 체크리스트

 

전세는 월세와는 비교도 할 수 없는 매매와 비슷한 거액의 금액을 보증금으로 설정하여 지급하기 때문에 문제가 생기면 매우 큰 손해를 입을 수 있어 계약하기 전에 아래 사항에 대한 확인은 기본이 아닌 무조건 적으로 진행하셔야 합니다.

 

첫 번째, 등기부등본을 열람합니다.

전세계약을 하기 이전에 세입자는 반드시 등기부 등본에 대한 내용을 확인해야 하며, 계약금, 중도금, 잔급 지급 및 전입신고 이전까지 총 4회에 걸쳐 매번 확인해야 하며, 등본상 가압류, 근저당권, 자당권 등의 금액적인 문제나 소유권에 대한 문제가 없는지 철저하게 체크합니다.

 

두 번째, 건물 및 토지소유주까지 모두 확인합니다.

등기부 등본을 열람할 시에는 건물 등기부등본은 물론 토지 등기부등본까지 확인해야 합니다. 그리고 표제부라고 쓰인 곳에 해당 건물의 지번과 건물 명칭이 계약하고자 하는 곳의 지번과 맞는지 확인합니다. 또한 갑고라고 쓰인 부분은 소유주가 누군지 알려주는데 건물등기부와 토지등기부 소유주의 일치여부를 확인하고, 계약 장소에 나온 임대인의 주민등록증과 대조해서 입임대인과 등기부상 소유주가 일치하는지 확인하는 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

 

만약, 건물 소유주와 토지 소유주가 다른 경우가 종종 발생되는데 이럴 때는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

세 번째, 근저당 비율을 확인합니다.

집을 구입할 때 은행에서 대출을 받았다면 해당 금융기관에서 대출채권을 확보하기 위해 부동산에 근저당을 설정하곤 합니다. 등기부상 설정된 근저당권 금액과 세입자의 전세금을 합친 금액이 현재 집값의 80%가 넘는다면 이는 추후 전세금을 돌려받을 때 어려움을 겪을 수 있기 때문에 계약을 하지  않는 것이 좋습니다.

 

네 번째, 가압류, 가등기 등의 여부를 체크합니다.

등기분 등본 상 '갑구'는 소유권에 대한 법적인 사실이 기재되어 있습니다. 이곳에 가압류가 설정된 경우 다른 사람과 법적인 소송을 진행하고 있는 경우가 대다수 입니다. 만약 이 소송 과정에서 임대인이 패소를 하게되면 가압류가 압류로 변해 집이 경매로 넘어가는 소유권 이전까지 생길 수 있으니 이 부분을 반드시 자세하게 사전에 점검해야 합니다.

 

다섯 번째, 임차권 등기여부를 확인합니다.

등기부 등본 '을구'는 소유권 이외 권리를 보여주는 곳으로 전세권, 저당권 등의 상태가 기재됩니다. 이 곳에 근저당이나 저당권이 많이 기재되어 있을 경우에는 임차인의 순위가 뒤로 밀리기 때문에 임차보증금이 보호받지 못할 가능성이 높아지게 되며 임차권등기명령에 기재가 되었다는 것은 전에 살던 임차인이 보증금을 받지 못한 채 이사를 갔음을 알려주는 것일 뿐 아니라, 평소에 잘 빠지지 않는 집이라는 것을 의미하기 때문에 이 부분을 주의해야 합니다.

 

 

 

여섯 번째, 계약은 반드시 공인중개사를 통해 집주인 본인과 직접 체결하는 것을 원칙으로 합니다.

요즘 당근이나 여러 온라인 어플을 통해서 중개 수수료 절감을 위한 직접 거래가 많이 발생되고 있지만, 금액이 매우 큰 전세 계약의 경우에는 반드시 공인중개사를 입회해 계약을 하는 것이 좋습니다. 아울러 계약 이전 본인 여부를 확인하기 위해 집주인이 본인인지  개인 정보와 부동산 등기부 등본을 대조해서 확인합니다.

 

일곱 번째, 확정일자와 전입신고를 진행합니다.

전세계약을 마쳤다면 반드시 전세보증금을 확실하게 보장받기 위해서 동사무소에 가서 전입신고와 함께 확정일자를 날인받아야 합니다. 확정일자는 임대차 계약을 체결한 그 날짜에 그 문서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 전세계약서의 여백에 번호를 부여하고 확정일자 날인을 찍어주는 것을 말하며, 확정일자를 받은 후에는 주민등록 전입신고를 이어 진행합니다.

 

여덟 번째, 재계약을 할 경우에는 기존 계약서를 반드시 함께 첨부합니다.

현재 살고 있는 집에 재계약 시, 보증금 변동이 없을 경우에는 새로 계약서를 작성할 필요가 없지만, 만약 금액이 변동될 경우에는 새롭게 작성해야 하며 이 경우에는 기존 계약서 특약사항란에 임대인 자필로 재계약 기간, 인상금액, 새로운 조건 등을 적은 뒤 서명을 하면 됩니다. 다만 새로운 계약서를 작성할 경우에는 새로 확정일자를 받아야 권리를 행사할 수 있음을 잊어서는 안 됩니다.

 

전세계약서 작성 시 주의 사항

 

전세계약서를 이제 임대인과 임차인이 작성을 할 경우에는 계약 상 문제가 발생되지 않도록 아래 내용에 대해서 반드시 주의를 기울여 작성해야 합니다.

 

1. 매매대금을 기재할 때는 이에 대한 위조를 어렵게 하기 위해, 한글 또는 한자로 기재 한 뒤 숫자와 병행 표기합니다.
2. 애매한 표현은 피하고 누구나 이해할 수 있도록 쉽게 작성합니다.
3. 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등 문제 발생에 대한 처리의 방법과 해약조건, 위약금 사항을 기재합니다.
4. 계약서 내용 중 일부 문구 정정 또는 삭제 시, 두 줄을 그어 표시하고 기재 사항을 정정 한 뒤 위에 날인을 합니다.
5. 계약 조항이 모두 기재된 뒤 당사자들은 계약 내용을 꼼꼼하게 살핀 뒤 이상이 없을 시 기명 날인 합니다.
6. 계약금 지불 후 영수증을 받고, 매도인과 매수인은 물론 공인중개사까지 전부 계약서를 각 1부씩 나누어 보관합니다.

 

전세계약서 양식

 

 

 

 

마지막으로 아래 전세계약서 사용 시 대표적으로 사용되는 샘플 예시가 기재된 양식을 무료로 전달드립니다. 공인중개사를 통할 경우에는 이미 부동산에 그 양식이 있지만, 함께 대조해 보고 사전에 먼저 전세계약에 대한 이해를 할 수 있는 용도로 활용하시는 것을 추천드립니다.

 

전세계약서 양식 무료 다운로드

부동산임대차계약서_전월세.docx

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부동산임대차계약서_전월세.hwp

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이번 포스팅에서는 전세와 관련해서 반드시 계약 전 알아야 할 사항과 계약 시 무조건 체크해야 되는 부분에 대해서 상세하게 말씀드렸습니다. 공인중개사 분을 통해서 계약을 진행한다고 해서 모든 것이 100% 완벽한 계약이 성사되지 않을 수 있기 때문에, 자가를 준비하기 위한 시작으로 전세를 선택하시는 많은 분들이 자신의 금전은 물론 권리를 지키기 위해서는 위 기본 사항은 꼭 숙지를 하셨으면 합니다.