주님보다 높은 것이 건물주라는 슬픈 말이 있듯이, 우리가 사는 모든 공간은 전부 실질적인 주인이 있고, 이로 인해 임차인과 임대인의 관계 속에서 살아야 합니다. 집은 물론 회사 등을 얻거나, 내가 가진 부동산에 누군가를 유치하기 위해 가장 중요한 것이 바로 임대차계약서입니다. 따라서 이번 포스팅에서는 임대차계약서에 대한 전반적인 부분과 함께 바로 받아서 사용하실 수 있는 양식을 자세히 전달드리겠습니다.
제 포스팅은 어떤 상업적 목적이나 광고가 일체 없으며, 비밀번호나 링크를 공유하지 않고 바로 받아서 사용하실 수 있는 100% 무료 내용과 자료이기 때문에 글을 꼼꼼하게 잘 읽어만 주시면 감사하겠습니다.
임대차계약서 뜻 종류 및 상황별 작성 및 주의해야 할 사항
요 몇 년간, 부동산 및 토지관련 임대차계약이 점점 더 간소화되고 중개인 없이도 활성화되었지만, 그 어두운 측면으로 전세 사기 등 좋지 않은 일이 많이 일어나기도 했습니다. 따라서 내 재산을 지키는 것은 본인이 최우선이므로, 임대차계약과 관련된 아주 기초적인 내용을 아래 말씀드리니, 꼭 한 번씩은 자세히 읽어보시는 것을 추천드립니다.
임대차계약이란?
기본저긍로 임대차라는 것은 임대인과 임차인이 서로의 목적에 맞게 사용 및 수익을 약정하는 것으로 효력이 발생하며, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 제정되어 그 법에 기본적으로 적용됨을 원칙으로 합니다.
임대인 및 임차인의 권리와 의무
첫 번째, 임대인의 기본의무
임대인은 임차인에게 적법한 계약을 통해 양도한 목적물을 기간 중 그 셔요 및 수익이 원활하도록 상태를 유지할 의무를 가지고 있으며, 임대인이 임대물 보존을 위해 필요한 행위를 할 시에 임차인은 이를 거절할 의무가 없으나 임대인이 임차인의 동의 없이 보존행위를 해 임차인이 손해를 본 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.
두 번째, 임차인의 상환청구권
임차인이 임차물 보존에 관한 필요 비용 지출 시에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에도 임대인은 임대차계약 종료 시, 그 증가액을 상환해야 합니다. 이와 함께, 임차물 일부가 임차인의 과실이 아닌 명백한 기타 사유로 손상을 입게 되면, 임차이는 그 비율에 의거해서 차임의 감액을 청구할 수 있으며, 계약을 해지할 수 있습니다.
세 번째, 기간 약정 없는 임대차 해지 시 기간
임대차 기간에 대한 명확한 약정이 없을 시, 당사자는 언제든 계약 해지 통고를 할 수 있으며, 상대방이 통고를 받은 날부터는 아래 기간이 경과하면 해지 효력이 발생됩니다.
* 토지 및 건물 또는 기타 공작물
- 임대인이 해지를 통고한 경우 : 6개월 이내
- 임차인이 해지를 통고한 경우 : 1개월 이내
임대차계약 절차 및 주의할 점
임대차 계약을 하는 것은 매우 큰돈이 지출되는 부분이기 때문에 반드시 계약 전부터 철저한 준비를 해야 하며 아래와 같은 절차로 이루어지며 절차를 이행 시 각 부분마다 꼭 주의해야 하니 아래 부분은 꼭 여러 번 계약 전에 읽어두시면 좋을 것 같습니다.
임대차 계약 전
- 등기부 등본상 소유자가 실 소유자인지, 또는 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 반드시 확인합니다.
- 등기부 등본 갑구 기재된 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 내용을 확인합니다.
- 등기부 든본 을구 기재된 근저당, 저당권, 전세권 등 소유권 외 권리가 등기되어 있는지 확인합니다.
- 등기부 등본상 근저당 등 권리가 등기되어 있을 시, 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제 후 자신의 주택이 경매될 경우를 대비해 먼저 입주해 있는 전세 보증금을 공제하고도 본인의 보증금을 회수할 수 있는지 여부를 철저하게 검토합니다.
- 전/월세 계약 체결 상대방이 등본상 소유자가 아닌 경우 위임장과 인감증명서를 보유한 대리인인지 확인합니다.
- 구청 민월실에서 해당부동산의 건축물 관리 대상 및 도시계획 확인원을 발급받아, 무허가 여부, 과세완납 여부는 물론 도시계획 사항 등을 철저하게 확인합니다.
임대차 계약 시
- 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 주민등록증을 제시받아 철저하게 동일인 여부를 확인합니다.
- 대리인과 계약시에는 인감증명이 첨부된 위임장을 확인하되, 위임장에는 반드시 부동산 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임 이의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등이 명시되어 있어야 하며, 해당 서류를 2부 준비해서 1부 건네어 받아 확보해 두는 것이 좋습니다.
- 계약서에는 반드시 부동산 표시란에 물건 소재지와 면적, 계약금, 중도금, 잔금 및 기일, 임대인과 임차인의 기재사항을 낱낱이 명시하고 인장을 날인합니다.
- 특약사항이 있을 경우에는 계약 당시 등기상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지 및 양도한다는 내용과 잔금지불 동시에 등기이전에 관련한 일체 서류를 교부하고 잔금일 기준으로 공과금 및 세금을 정산한다는 내용, 계약 미이행 시 손해배상, 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 전부가 기입되어 있는지 확인합니다.
- 마지막으로, 영수증에는 반드시, 지급내역, 일자, 직인 등 권리관계 변동 사항을 체크하며, 확정일자인을 수령합니다.
임대차 계약 후
- 계약이 끝나면, 중도금 또는 잔금을 지불하기 전에 반드시 등기부 등본을 확실하게 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동 사항이 발생했는지 확인해야 합니다.
- 주택의 경우에는 전입신고를 마치고, 확정일자를 확실하게 받아 내 권리를 지키도록 합니다.
- 상가의 경우에도 마찬가지로, 세무서에 사업자 등록을 신청하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.
임대차 계약 불이행에 따른 손해배상 청구 절차
마지막으로 임대차 계약을 진행함에 있어서, 임차인 및 임대인 모두가 손해를 보지 않도록 계약에 대한 불이행이 발생되면 아래와 같은 절차에 따라 손해 배상을 통해서 본인의 권리를 지켜야 합니다.
첫번째, 내용증명을 발송합니다.
기본적으로 계약 불이행에 대한 이행 요구를 하는 최고장 서식을 내용증명으로 작성해서 증거로 사용할 수 있도록 우편으로 발송해야 합니다.
두 번째, 지급명령 등을 신청합니다.
내용증명을 발송했음에도 계약이행을 하지 않았다면 다음 단계로 계약을 파기함과 이로 인해 발생되는 손해에 대한 배상을 받기 위해 지급명령을 신청합니다.
세 번째, 가압류 또는 가처분 신청을 진행합니다.
손해를 본 당사자는 이에 대한 보상을 위한 민사소송 등 법적 절차를 진행하는데 그 이행기간 중에는 계약불이행자가 그의 재산을 처분함에 따라 적법한 보상을 받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있기 때문에, 예방차원으로 채권을 미리 확보하기 위한 가압류 또는 가처분 신청을 반드시 진행해야 합니다.
네 번째, 소송을 이행합니다.
위 사항에 대한 이의 신청을 받거나, 손해 금액이 큰 경우에는 바로 본안소송으로 진행하는 경우가 많으며, 이런 상황에서도 채권확보를 위한 가압류와 가처분 신청은 동시에 진행합니다.
마지막, 민사집행을 진행합니다.
소송에서 승소를 받은 경우, 상대에게 직접적으로 금전을 지급받는 것이 가장 좋으나 그렇지 않은 경우에는 가압류 및 가처분한 물품을 전이하고 집행절차를 민사로 진행해 손해를 배상받아 분쟁을 종결합니다.
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반드시 알고 있더라도, 양식을 받아서 사용하거나 작성하시기 전에 위에 말씀드린 부분을 다시 한번 숙지하시길 당부드리며 아래 각각의 상황에 따라 바로 이용가능한 계약서 서식을 전달드리겠습니다.
임대차 계약서 기본 양식
해당 서류는 중개인, 임대인, 임차인 모두가 범용적으로 사용할 수 있는 양식으로 각 조에 대한 내용은 상황에 따라 별도 기입하시면 됩니다.
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임대차 계약서 전세 월세 양식
해당 양식은 가장 많이 사용되는 부동산 임대차 계약서 양식으로, 전세 및 월세 등에 대해서 사용됩니다. 주로 부동산에서 해당 서식으로 양식을 작성하나, 중개인 수수료 부담을 낮추기 위해서 개인 거래를 할 경우에는 반드시 위 서식을 바탕으로 계약이 진행되어야 추후에 문제가 발생되지 않습니다.
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토지 임대차 계약서 양식
해당 양식은 기본적으로 건물 및 그 내부 공간에 대한 임대가 아닌 토지 전체에 대한 임차권과 임대권에 대한 계약을 작성할 때 사용하는 양식으로, 대부분 중도금과 잔금 등의 금액이 크기 때문에 주의해서 작성합니다.
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영문 부동산 임대차 계약서 양식
마지막으로는 해외로 출장을 가시거나, 지사를 설립하는 분들은 물론 유학을 가시는 분들이 많아짐에 따라서, 공식적으로 영문으로 해외에서 보편적으로 사용하는 부동산 임대차 계약서 양식을 첨부해드립니다. 해외에서 호스텔을 하시는 분들이 사용하기에도 적합하며, 현지 서류와 비교해 봄으로써 더욱 꼼꼼하게 작성하셔야 손해를 보지 않을 수 있으니 해외에 꿈이 있으신 분들이라면 해당 양식을 하나 가지고 계시는 것을 추천드립니다.
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이번 포스팅에서는 임대차 계약서를 작성하는 방법과 유의사항은 물론 계약 불이행 시 우리가 보상을 받기 위해서 어떤 단계를 거쳐야 하는지에 대한 전체적인 부분을 설명해드리며, 함께 상황별 바로 받아서 사용하실 수 있는 양식을 전달드렸습니다. 기본적으로 우리의 주거와 일에 공간이 미치는 영향력과 해당 부분의 비용이 매우 크기 때문에 꼭 신중하게 모두 확인하시어 임대인과 임차인 모두 윈윈 할 수 있는 관계가 되셨으면 좋겠습니다.
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